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新闻标题: 俄罗斯投资不动产的程序
发布时间: 2005年10月21日 閲读次数:3660 新闻来源:俄联邦法律
外国投资者可以参与俄联邦国有和市属企业的私有化,以及俄联邦境内未竣工的基本建设项目的私有化,即可以参加国有和市属企业私有化投标和拍卖活动,具体条件由俄联邦现行法规确定。例如:在莫斯科市财产委员会递交参加私有化的申请,有的时候需要获得莫斯科市人代会或其授权机关批准,在参加招标和拍卖之前,必须向莫斯科市财产基金会申报用于购买私有化企业(股票、股份、份额)的卢布资金来源。在莫斯科市,只有莫斯科市财产基金会有权同外国投资者做私有化项目的交易。外国投资者的卢布资金必须是其在俄联邦境内做为其收入所得而记入其结算帐房上的卢布资金,或者是按照不低于俄联邦中央银行外贸业务上采用的汇率而购买的卢布资金。有关的不动产设施产权转移的合同必须在莫斯科市土地委员会登记土地使用权后才能生效。
招标、拍卖出售的企业,一般附有出售后五年之内不允许改变原产业经营项目的条件。
在独家参加招标或拍卖的情况下,按规定不动产的底价要作重新评估,如果该独家参加者拒绝在拍卖、招标结果协议书上签字或拒绝签订交易合同,那么拍卖招标活动宣布为负结果,同时该参加者的定金或押金不予退还。
在进行不动产投资时,特别要注意中介公司的资信程度。现在莫斯科市有上百家中介公司可以从事买卖房产、换房业务,但其中只有七八家信誉可靠。特别是在付款时要选择可靠的、风险小的付款方式。买卖合同要经过公证。
购买及租赁土地的费用及手续
俄联邦法律规定,俄联邦公司拥有土地私有权,并有权在从事私人副业、别墅业、田园业和个人住房建筑时买卖土地,但个人私有的土地有一定的限量,限量内的土地可以上市。外国人可否在俄联邦购买地产仍是俄联邦宪法中有待明确的问题。在实际生活中,俄联邦地方上有着各种各样的作法。
以莫斯科市为例:
1. 莫斯科市的土地不许卖给外国人,但允许外国投资者长期租赁土地,建造和改建项目,从事经营活动。
2. 莫斯科实行土地租赁内外有别的政策。实行外国(法)人土地租赁规定;本国(法)人土地基础税率制,租赁时,租赁费不能低于土地税基础税率;合资企业按法定资金中各占的比例分别按外国法人土地费用和本国(法)从土地费用标准计征。莫斯科规定,俄联邦公民租赁土地后不许转租他人。
3. 莫斯科市划分为69个经济区,根据区位、交通和基础设施情况分别作价,每年每公顷租金为11.1万到40.5万欧洲货币单位。租赁费必须付外汇。
4. 莫斯科市土地采用招标和拍卖土地租赁权的方法出租,外国投资者可以按一般程序申请参加土地长期使用租赁权的招标。
5. 莫斯科市苏维埃土地政策委员会负责出租土地的审批工作。莫斯科市政府下设土地关系委员会,由其选择土地长期使用租赁权的招标的专门组织者,并监督招标活动的举办工作。
6. 土地招标出租的信息在大众宣传媒介上公布。
7. 申请人应在规定的期限内向招标组织者正式提出书面申请,并递交以下经公证无误的签字盖章的文件
  (1) 保证完成招标条件的证明;
  (2) 如果需要对招标条件的提出改进建议(还价,应打印成文后单独封存;
  (3) 交付押金(保证金)的付款证明复印件;
  (4) 银行出具的保函;
  (5) 其他必要的材料。
8.办妥以上手续后,招标组织者向申请者发给准予参加投标通知书,申请者则取得投标者地位。投标者将得到两张参加开标会的邀请柬。
9.开标之前不允许公布有关投标者的材料,投标者不允许交换信息,泄漏招标条件。
10.招标组织者与投标者之间的分歧由土地关系委员会审议,它的决定是最终裁决。
11.中标者的押金(保证金)计入总决算,其他人的押金退还
12.招标组织者收到中标者的汇款后5天内与中标者签订有关协议书,在15天内,中标者可以得到全套正本招标文件。
13.地租费用种类:一次性付清的有现存建筑物地皮无限期使用费;土地长期(49年,有消息说准备延长到99年)使用租赁权费;
按年支付的有土地每年租赁费。
14.莫斯科市土地委员会内新设土地检查机构,其职能是检查土地的使用效益和保护土地,如发现违章占地,违章建筑,土地使用效益不好,擅自延长工期(含设计期限)等情况,将按有关规定对有关责任单位,领导和个人处以惩罚,限期改正,直至没收土地。
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